Airbnb em condomínio: o que muda após a decisão do STJ sobre estadias de curta temporada

Em julgamento concluído em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou que a oferta de imóveis em plataformas como o Airbnb exige autorização de dois terços dos condôminos. A seguir, o que isso significa na prática para proprietários, locatários, hóspedes e síndicos.

A multiplicação das plataformas de hospedagem digital alterou de forma sensível a rotina dos condomínios residenciais brasileiros. A oferta de Airbnb em condomínio tornou-se prática frequente, e apartamentos antes habitados por famílias e moradores fixos passaram, em muitos casos, a receber hóspedes que permanecem no imóvel por alguns dias e logo dão lugar a outros. Esse movimento intensificou o debate jurídico sobre os limites entre o direito de propriedade individual e a destinação coletiva do edifício.

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055, uniformizou o entendimento da Corte: a utilização de imóveis em condomínios residenciais para a celebração de contratos de estadia de curta temporada — como ocorre em plataformas do tipo Airbnb — somente é admitida quando essa destinação for autorizada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos.

Este artigo apresenta, em linguagem acessível, o que foi decidido pelo STJ, qual a natureza jurídica desse tipo de contrato, o que diz o Código Civil, como se opera o quórum de aprovação no condomínio e quais os reflexos práticos da decisão para proprietários, condôminos e administradores em Porto Alegre e no restante do Brasil.

1. O que decidiu o STJ no julgamento do REsp 2.121.055

A controvérsia teve origem em um caso oriundo de Minas Gerais, no qual a proprietária de um apartamento buscava o reconhecimento do direito de ofertar o imóvel em plataforma digital para estadias de curta temporada, sem necessidade de aprovação prévia em assembleia condominial. O condomínio sustentava que essa destinação não estava prevista na convenção e, na prática, descaracterizava o caráter residencial do prédio. A empresa Airbnb participou do processo como interessada.

Por maioria de votos, a Segunda Seção do STJ — colegiado responsável por uniformizar a jurisprudência da Corte em matéria de Direito Privado — concluiu que o uso reiterado do imóvel para exploração econômica ou profissional, com elevada rotatividade de pessoas, afasta a destinação puramente residencial. Como consequência, a alteração só pode ocorrer mediante deliberação válida em assembleia, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Prevaleceu o voto da ministra Nancy Andrighi. Segundo a relatora, a forma pela qual o imóvel é ofertado a terceiros — seja por aplicativo, imobiliária, panfletos ou anúncios em classificados — é juridicamente irrelevante. O ponto sensível, esclareceu a ministra, está na própria natureza do uso pretendido e no impacto que ele produz sobre a coletividade condominial.

2. Por que a estadia por curta temporada não é locação nem hospedagem

Um dos aspectos mais relevantes do acórdão é a definição da natureza jurídica desse tipo de contrato. A ministra relatora consignou que os contratos intermediados por plataformas digitais como o Airbnb não se enquadram propriamente como locação por temporada, regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), nem como hospedagem hoteleira, disciplinada pela Lei nº 11.771/2008.

A locação por temporada, embora também envolva períodos curtos, pressupõe a entrega da posse do imóvel ao locatário, com finalidade de residência temporária — viagem, tratamento de saúde, curso, entre outras. Já a hospedagem hoteleira exige estrutura empresarial, prestação de serviços contínuos (limpeza diária, alimentação, recepção) e sujeição às normas do setor de turismo, incluindo cadastro no Cadastur.

As estadias intermediadas por aplicativos, por sua vez, mesclam características dos dois regimes: há cessão temporária do espaço, mas também há, em regra, prestação de serviços acessórios (enxoval, limpeza entre hóspedes, atendimento via mensagem), além de elevada rotatividade. Por isso, o STJ classificou esses ajustes como contratos atípicos, que devem ser interpretados à luz da função social do contrato e da destinação do edifício.

Essa definição é importante para a vida prática do condomínio, porque retira do proprietário a possibilidade de invocar isoladamente a Lei do Inquilinato para legitimar a oferta do imóvel em plataformas, sem observância das regras de uso coletivo.

3. O que diz o Código Civil sobre a destinação do imóvel

A decisão do STJ se apoia, fundamentalmente, em dois dispositivos do Código Civil de 2002.

O primeiro é o artigo 1.336, inciso IV, que estabelece como dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que possui a edificação. Em outras palavras: se a convenção indica que se trata de condomínio residencial, cada unidade autônoma deve ser utilizada para fins de moradia, e não como ponto comercial, hospedagem profissional ou empreendimento de hospitalidade.

O segundo é o artigo 1.351, segundo o qual a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige aprovação por dois terços dos condôminos. Trata-se de um quórum qualificado, mais rigoroso do que aquele exigido para alterações comuns na convenção. A lógica é proteger a expectativa legítima de quem adquiriu a unidade contando com um determinado perfil de uso para o prédio.

A partir desses dois dispositivos, a Segunda Seção firmou a tese de que a transformação da unidade residencial em ponto de hospedagem por curta temporada — ainda que de forma indireta, por meio de plataformas — equivale, na prática, a uma alteração da destinação do empreendimento e, portanto, não pode ser implementada por iniciativa unilateral de um único condômino.

4. Como funciona a aprovação por dois terços dos condôminos

O quórum de dois terços previsto no artigo 1.351 do Código Civil é calculado, em regra, sobre a totalidade dos condôminos, e não apenas sobre os presentes à assembleia. Isso significa que, em um prédio com 60 unidades, a aprovação da nova destinação dependerá da concordância de, no mínimo, 40 condôminos.

Na prática, a operacionalização da deliberação envolve algumas etapas:

•      convocação regular de assembleia, com edital específico indicando, de forma clara, a inclusão na pauta da discussão sobre o uso das unidades em plataformas de curta temporada;

•      disponibilização prévia, aos condôminos, das informações necessárias para o debate (impactos esperados sobre segurança, rotatividade, custos comuns e seguro);

•      realização da votação com registro nominal em ata, para fins de controle e eventual judicialização;

•      se aprovada a alteração da destinação, providência de adequação da convenção condominial perante o Registro de Imóveis competente.

Vale destacar que a aprovação em assembleia pode também ocorrer de forma restritiva, isto é, com a fixação de regras específicas: limitação do número de hóspedes por unidade, exigência de cadastro prévio dos hóspedes na portaria, vedação a eventos e festas, definição de horários de check-in e check-out e estabelecimento de multas em caso de descumprimento.

5. Airbnb em condomínio na prática: reflexos para proprietários, síndicos e administradoras

A decisão do STJ produz consequências relevantes para todos os agentes envolvidos com a oferta de Airbnb em condomínio.

Para o proprietário que pretende ofertar a unidade em plataformas digitais. O caminho mais seguro deixou de ser o uso direto da unidade e passou a depender da prévia análise da convenção e do regimento interno. Caso a destinação residencial esteja expressamente prevista, será necessário promover a aprovação em assembleia. A oferta do imóvel sem essa autorização expõe o proprietário a notificações, multas convencionais, ações de obrigação de não fazer e, em casos extremos, demandas indenizatórias movidas pelo condomínio ou pelos demais moradores.

Para os condomínios e síndicos. Recomenda-se a revisão da convenção, do regimento interno e dos canais de comunicação com os moradores, de modo a deixar transparentes as regras aplicáveis. A documentação cuidadosa das deliberações é essencial para sustentar eventuais medidas judiciais, sobretudo em locais onde o uso por curta temporada já vem ocorrendo de forma reiterada.

Para administradoras de imóveis e gestoras de hospedagem. O acórdão reforça a necessidade de cláusulas contratuais que condicionem a aceitação do imóvel ao prévio cumprimento dos requisitos condominiais. Há, ainda, espaço para a estruturação de modelos alternativos — locações de média e longa duração, residências com serviços — adequados à realidade de cada edifício.

Para hóspedes e viajantes. A decisão não impede, em si, o uso de plataformas digitais; apenas confere ao condomínio o direito de definir se admite essa modalidade e em quais condições. O ideal, ao reservar uma estadia, é verificar se o imóvel está formalmente autorizado a ser ofertado, evitando situações constrangedoras na chegada ao prédio.

6. O que esperar dos próximos meses

Por se tratar de decisão proferida em sede de uniformização pela Segunda Seção do STJ, a tendência é que tribunais estaduais passem a aplicar o entendimento de forma generalizada. Casos pendentes em segunda instância e novos litígios devem observar a orientação fixada no REsp 2.121.055.

É possível, ainda, que o tema retorne ao debate legislativo. Há projetos em discussão no Congresso Nacional buscando regulamentar de forma específica as estadias de curta duração intermediadas por plataformas digitais, com foco em segurança, tributação, proteção do consumidor e direitos da vizinhança. Até que sobrevenha legislação específica, o cenário jurídico permanece norteado pelo Código Civil e pela jurisprudência do STJ.

Em paralelo, condomínios de todo o país terão de tomar posição: alguns deverão expressamente proibir a modalidade, outros poderão regulamentá-la, e há também os que decidirão autorizar o uso, capturando eventuais benefícios econômicos. Em todos os cenários, a observância do quórum legal e a transparência das deliberações serão decisivas para evitar litígios.

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A decisão do STJ sobre Airbnb em condomínio exige atenção tanto de quem pretende rentabilizar um imóvel quanto de quem busca preservar o uso residencial do edifício em que mora. Em ambos os casos, a análise individualizada da convenção condominial, do regimento interno e do histórico de deliberações é o ponto de partida para qualquer decisão segura.

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Fontes e referências

•      Superior Tribunal de Justiça. Oferta de imóvel em plataformas como Airbnb exige aprovação do condomínio, define Segunda Seção. Notícia de 7 de maio de 2026. Disponível em www.stj.jus.br.

•      Recurso Especial nº 2.121.055/MG, Segunda Seção do STJ, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 7 de maio de 2026.

•      Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 — Código Civil, artigos 1.331 a 1.358, em especial 1.336, IV, e 1.351.

•      Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 — Lei do Inquilinato, artigos 48 a 50 (locação por temporada).

•      Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 — Política Nacional de Turismo e regime jurídico dos meios de hospedagem.

•      Conselho Nacional de Justiça. Provimentos e enunciados sobre direito imobiliário e condominial.